CH3 Protection de la location des fonds de commerce : législation des baux commerciaux
Section 1 : caractères généraux
Loi de 71 et 72, loi du 6 janvier 1986 et loi du 31/12/89 concernant le prix du bail renouvelé.
Le commerçant a un droit de nature incorporelle, le propriétaire est donc en partie dépossédé de son bien, en dédommagement il reçoit le pas de porte.
Le Plan d’Occupation des Sols (POS) a pour objectif de quadriller le territoire et de définir lot par lot la destination des immeubles répertoriés. La désignation : soit par vocation d’habitation, soit par vocation industrielle et commerciale. Une fois que l’on a un local commercial répertorié comme tel (POS et cadastre), cette estampille donnée sur l’immeuble est globalement intangible. Cf. déclaration à l’urbanisme, mais on limite le nombre de bâtiments commerciaux afin de créer la pénurie et pour que le pas de porte soit élevé.
Le contrat s’apparente au contrat de louage d’immeuble. Mais beaucoup plus de contraintes qu’un contrat de louage.
Décret de 1953 confère au locataire le droit de rester perpétuellement si paye régulièrement. S’il s’en va, il vend son droit de bail sans accord du propriétaire. Sa contrepartie est le « pas-de-porte » somme qu’on lui verse.
Section 2 : domaine d’application de la législation
Ne sont concernés par les décrets que les immeubles bâtis dans lesquels l’homme peut pénétrer
- Pas les immeubles non bâtis c’est à dire les terrains, les maisons sur roulettes.
- Pas les murs utilisés pour faire la publicité.
- aux commerçants et sociétés : doit être inscrit au registre du commerce
- aux artisans et autres types d’établissements : les établissements publics à caractère industriel, les sociétés nationalisées (régie par droit privé), éco-mixtes (SNCF), les régies et les concessions, établissements d’enseignements,
Le statut des baux commerciaux s’applique à toutes les personnes qu’elles soient physiques ou morales.
- Etat et collectivités locales quand ils sont propriétaires de locaux commerciaux, n’échappent pas à la loi sur les baux commerciaux.
- Entreprises publiques.
- Entreprise commerciales.
- Sociétés d’économie mixte.
- Les concessions, les régies :
o Concession : quand un service public est concédé à une entreprise de droit privé.
o Régie : quand ce qui devrait être géré par une entreprise privée, est géré par un service public.
- Les établissements d’enseignement.
- Les locaux accessoires : les locaux principaux sont donnés à bail commercial, et les locaux accessoires situés à proximité participent à l’exploitation commerciale. Ceux-ci bénéficient des lois sur les baux commerciaux (ex : parking, logement de fonction si situés à proximité…)
deux exceptions aux principes de la propriété commerciale
La concession immobilière
loi d’orientation foncière de 1967
Permettre aux collectivités locales, de passer des baux dérogatoires aux statuts si ces baux ont une durée minimale de 20 ans non reconductibles.
Elle sert de moins en moins grâce aux POS, Plan d’Occupation des Sols
Le bail d’occupation précaire
Il faut les distinguer des conventions d’occupation précaire.
Les baux d’occupation précaire (loi de 1953, art 3. alinéa 2), ils ne donnent pas droit aux statuts pour le commerçant ou l’entreprise à condition que ces baux soient d’une durée au plus égale à 2 ans, non renouvelables.
Si le locataire reste en place au bout de 2 ans, le bail devient bail commercial à part entière. Pour éviter cela, on réalise un autre bail d’occupation précaire quelques semaines après.
#conventions d’occupation précaire : elles existent dans n’importe quel type de baux (ruraux, d’habitation, commerciaux…) on les appelle des conventions car il n’y a pas de texte qui les régissent, c’est une théorie jurisprudentielle. Le motif de précarité doit être externe à la volonté des parties.
Section 3 : contenu de la législation
A-les droits du locataire
1-droit de jouissance
Le locataire doit jouir des lieux loués en bon père de famille, mais en fonction de la clause de destination prévue au bail. (cf. poly page 25 article 9) au départ, le locataire indique au propriétaire pour quel type d’activité il désire louer les locaux. Une fois que le bail est destiné, le locataire ne peut modifier la destination des lieux, s’il veut en changer cf. déspécialisation des fonds de commerce.
Droit de jouissance pour une durée donnée :
- durée minimum de 9 ans
- durée maximum de 99 ans
- le « bail 3,6,9 » (expression commune) i.e. le locataire a la possibilité d’arrêter le bail au bout de 3, 6 ou 9 ans à condition d’avoir, 6 mois avant l’échéance d’une période triennale, donné congé par voie d’huissier. Locataire peut lors de la réalisation du bail, renoncer à la faculté de donner congé tous les 3 ans. (ex : si le propriétaire a fait des travaux importants…)
2-droit de cession du bail
On ne peut priver par une clause du bail, le locataire de son droit à céder son droit de bail.
Pour pouvoir céder son bail, le décret précise que le locataire doit avoir exploité son fonds de commerce au moins pendant 3 ans avant la cession. On considère que la clientèle n’existe que si elle a été exploitée au moins 3 ans, c’est cette clientèle qui donne des droits.
Le propriétaire a une possibilité de s’opposer si le bail a prévu une clause dite d’agrément : clauses qui imposent d’indiquer au propriétaire que le locataire cède son fonds de commerce et qu’il le cède à telle personne. Si le propriétaire ne donne pas son agrément il doit le justifier (ex : le vendre à une entreprise qui a fait 3 fois faillite…). Si l’agrément a été oublié, la cession est considérée nulle.
3-droit de renouvellement du bail
ouverture de ce droit
décret de 1953.
Ces obligations peuvent être enfreintes par le propriétaire s’il paye une juste indemnité : une indemnité d’éviction.
mécanisme :
Ø par le propriétaire
Au plutôt 6 mois avant la fin du bail, le propriétaire peut donner congé au locataire (pour dans 6 mois) et dans le même acte offrir le renouvellement du bail au locataire et obligation d’indiquer le prix du nouveau bail que le propriétaire désire obtenir. !! préavis de 6 mois.
Si le locataire n’est pas d’accord avec le prix proposé, le locataire dispose d’un délai de 2 ans pour saisir le tribunal compétent, sinon le prix proposé devient le prix appliqué. Le tribunal de grande Instance du lieu de situation de l’immeuble est le tribunal compétent. Il existe au sein des TGI un juge qui s’appelle le juge des Baux Commerciaux.
Forme : tous les actes se font par voie d’huissier
décret de 1953 : une fois le bail expiré, tacite reconduction des avantages liés au bail. Il est alors impossible au locataire de céder son droit au bail car il n’y a pas de bail en cours.
Ø par le locataire
Au plutôt 6 mois avant la fin du bail.
Délai de réponse du propriétaire : 3 mois par voie d’huissier
- En cas de non-réponse du propriétaire, le principe du renouvellement est réputé accepté. Le prix se négocie par la suite.
- Si accord à tel tarif alors 2 ans pour que le locataire conteste le prix
- Si refus de renouvellement, il faut préciser les raisons.
o Je vous paie pour partir : indemnité d’éviction. Cette indemnité est là pour minimiser l’entier préjudice subit par le locataire i.e.
- Indemnité de remplacement : je prive le locataire d’exploiter sa clientèle à cet endroit là, prix de sa clientèle
- indemnité de déplacement : frais de publicité, de déplacement, d’agence immobilière…
o Je ne vous paie pas cf. refus de renouvellement et possibilité de reprise
refus de renouvellement et possibilité de reprise
Ø refus légitime sans indemnité
1-motifs graves et légitimes (appliqué dans 80% des cas de refus de renouvellement)
§ Non-respect des règles du bail : obligation d’entretien, d’assurance… Le propriétaire doit mettre en demeure de respecter ces règles, s’il ne les respecte pas alors possibilité de non-renouvellement pour manquement grave et légitime. Le propriétaire doit pouvoir justifier de plusieurs mises en demeure.
§ Le locataire ne se comporte pas en bon père de famille. Cf. code civil.
§ Motif de non-exploitation régulière du fonds de commerce. (art 9) le propriétaire doit mettre en demeure par voie d’huissier de reprendre l’exploitation au plus tard un mois après.
2-immeubles insalubres, dangereux ou menaçant ruine
§ Ces immeubles nécessitent d’être évacués et le maire rend un arrêté de péril, lorsqu’un propriétaire est sous le coup d’un tel arrêté, il n’est pas obligé de renouveler les baux commerciaux et ce, sans indemnités.
§ Il faut toutefois offrir au locataire la faculté d’être relogé pour le cas ou l’immeuble serait reconstruit de façon similaire à condition que le locataire en fasse la demande dans les 3 mois de son départ.
3-reprise des locaux accessoires par le propriétaire des lieux
§ Il faut alors que le propriétaire se loge lui ou sa famille dans les 6 mois et qu’il s’engage à y rester 6 ans (lui ou sa famille)…
4-cas du mineur devenu majeur
§ Le tuteur du mineur donne à bail commercial des locaux. Il n’est pas obligatoire quand le mineur devient majeur, de renouveler le bail. En cas de non-renouvellement par le mineur devenu majeur, il n’y a pas d’indemnités.
Ø refus légitime avec indemnité réduite
1-reprise pour reconstruire
§ le locataire peut bénéficier d’une priorité de relogement. A condition d’en faire la demande et à condition qu’il n’y ait pas plusieurs locataires pouvant faire cette demande, si c’est le cas le locataire profitant des baux les plus anciens est privilégié. (sinon indemnités d’éviction)
§ L’indemnité d’éviction se limite à la perte d’activité pendant les travaux.
2-reprise pour surélever
§ L’indemnité se trouve limitée à un maximum équivalent à 3 ans de loyer.
3-cas de terrains nus.
§ Les terrains nus ont été donnés à bail de droit commun et ont été édifiés pendant la durée de ce bail. ex : terrains avec caravanes, construction de petites maisons. Au renouvellement du bail :
o Si le propriétaire a donné son accord (permis de construire publié)
§ le propriétaire est autorisé à reprendre la partie du terrain pour laquelle il a lui obtenu un permis de construire
§ application du bail commercial
o Si le propriétaire n’a pas donné son accord à bail de droit commun
garanties du locataire contre les reprises frauduleuses
le propriétaire ayant obtenu auprès de la mairie un arrêté de péril frauduleux. Le locataire n’a pas reçu l’indemnité d’éviction, il peut avoir droit à des dommages et intérêts (calculés au moment où le locataire a découvert les faits et s’en plaint) le locataire à 2 ans à partir du moment où il découvre les faits pour faire recours.
garanties du propriétaire en cas de paiement de l’indemnité
le propriétaire paie l’indemnité d’éviction et attend du locataire qu’il parte à la date fixée. Le propriétaire, autorisé par le juge, peut consigner le montant d’indemnité d’éviction entre les mains d’un séquestre (caisse de dépôt, avocat…). Le propriétaire est en droit de retenir une somme = à 1% de l’indemnité d’éviction par jour de retard jusqu’au départ.
le droit de repentir du propriétaire.
Le propriétaire décide de payer l’indemnité d’éviction à son locataire pour qu’il parte. Si le propriétaire s’aperçoit qu’il n’a pas les sous. dans les 15 jours de la décision définitive, le propriétaire a la faculté d’appliquer son désir de repentir : il consent à renouveler le bail, car il ne peut payer l’indemnité. Ce droit de repentir est tenu en échec si entre temps le locataire à déménager ou pris des dispositions définitives (signature d’un nouveau bail…)
B-les droits du bailleur
Si locataire ne paie pas
Ø Le juge peut prononcer la résolution du bail
Si clause résolutoire…
Ø Le bail est résolu de plein droit, le juge n’intervient que dans l’autorisation de la saisie des forces de justice pour faire quitter des lieux le locataire.
1-détermination du loyer
bail initial : libre.
Le bail est considéré initial dans 2 cas :
- Le bail est nouveau quand on a des locaux commerciaux neufs
- Les locaux étaient loués précédemment, le locataire précédent décide de quitter les lieux, il a cherché à vendre son droit au bail et il n’a pas trouvé de preneur. Il a alors donné congé 6 mois avant de partir. Le propriétaire s’il trouve un nouveau locataire à la possibilité de faire payer un pas de porte et le loyer que l’on veut.
bail renouvelé (9 ans)
le prix du bail renouvelé est libre mais en cas de désaccord entre le propriétaire et le locataire il existe des principes qui encadrent les prix :
Méthode dite « à la valeur réelle locative » : décret de 53, le prix du bail doit toujours refléter la valeur réelle locative des locaux. La valeur réelle locative des locaux est la prise en compte de 5 facteurs :
o les caractéristiques physiques du local : si je gagne des accessoires (parking…) ou s’il est enlevé du bail…
o les conventions entre les parties : ex : obligation de repeindre la façade de l’immeuble ou obligation de l’entretien de la chaudière… ce sont des charges qui rendent le bail plus ou moins onéreux.
o la destination des lieux :
o les facteurs locaux de commercialisation : ex : création d’une sortie de métro à proximité…
o le prix moyen au mètre carré pratiqué dans le voisinage
à Si CHANGEMENT de ces différents éléments : il y a la méthode de l’expertise. Le juge des baux commerciaux nomme un expert, qui calcule d’après ses références expérimentales le prix du bail…
séparation des locaux en deux :
§ des locaux monovalents (ex : les cinémas) on applique un coefficient multiplicateur.
§ des locaux polyvalents : l’expert se rend sur les lieux et pondère les surfaces, les surfaces principales pour la vente représentent des m², les surfaces secondaires sont affectées d’un coefficient inférieur à 1 (ex : pour les escaliers : 0,6%, pour les WC : 0,3%, pour la remise : 0,4%…) l’expert multiplie ces coefficients aux prix moyens appliqués dans le quartier.
3 types de locaux polyvalents :
· boutiques (vitrine sur la rue)
· appartements commerciaux
· les remises
à si PAS DE CHANGEMENT des critères : loi du 31/12/1989 : le prix du bail est plafonné à la variation de l’indice trimestriel INSEE du coût de la construction. Bail du 1/1/80 jusqu’au 1/1/89, indice en 80 = 200, indice en 89 = 600 ; plafond à « valeur de 1980 » * 600/200 on utilise pour calculer cette valeur l’indice du trimestre où l’on signe le bail. Le plafonnement est effectif jusqu’à une durée de bail ou d’occupation de 12 ans inclus.
révision en cours de bail :
- révision légale (3ans)
les parties n’ont rien prévu au bail. Dans ce cas, la révision triennale légale peut s’appliquer. Tous les 3 ans, le propriétaire peut demander à ce que le bail soit révisé en fonction de la variation de l’indice du coût trimestriel INSEE du coût de la fabrication. Ceci est une faculté mais pas une obligation.
- La révision triennale légale doit pour s’appliquer faire état d’une demande au locataire
- Il n’y a jamais d’effet rétroactif.
Ne s’applique que si la variation des facteurs locaux de commercialisation est <10%.
- clause échelle mobile
Elle est précisée dans les baux.
Pour des raisons d’ordre pratique, on trouve en général des clauses d’échelle mobile pour modification du loyer de façon annuelle.
Les parties choisissent leur indice (l’indice INSEE est en faveur du locataire), mais ils ne peuvent pas choisir des indices de type généraux tels que le SMIC. L’indice doit être en relation avec le type d’activité dans les locaux ex : pour un boulanger, l’indice du prix du pain… Sinon on peut prendre l’indice du BT01, qui représente la réalité du prix de la construction.
Exception à la clause d’échelle mobile : si le loyer est réévalué de plus d’1/4 du loyer précédent, on en revient à la méthode de l’expertise.
2-le pas de porte
Indemnisation au propriétaire pour rentrer dans les lieux. Ce pas de porte est fiscalement assimilable à un supplément de loyer pour le propriétaire.
Le jeu de l’offre et de la demande fixe le prix du pas de porte.
C-extension et transformation d’activité économique
Loi de juillet 1971 sur la déspécialisation
1-activités connexes ou complémentaires
La clause de désignation s’impose au locataire.
La procédure de demande d’autorisation préalable permet de modifier la désignation du local si accord du propriétaire. Le prix du bail sera alors modifié (méthode de l’expertise).
3 mois pour répondre au locataire, attention à clause de non-concurrence pour les commerciaux voisins.
2-changement d’activité
Ø autorisation
Ø effet
Section 4 : Le Refus de vendre
Interdiction maintenue par l’ordonnance de 86, mais seulement lorsque l’acheteur est un consommateur.
Refus de vente au consommateur
Le refus de vente ou de prestation de services est répréhensible lorsqu’il est opposé par un producteur, un commerçant, un industriel ou un artisan à un consommateur.
Ne s’applique pas aux opérations de vente.
Ne sont pas répréhensibles :
- Les ventes réglementées (pas de médicaments sans ordonnance)
- Le motif légitimé (ex : produit n’est plus en stock)
Cas de refus de vente tenant à la personne du demandeur
Refus de vente entre professionnels
Le refus de vente peut être appréhendé par le biais des dispositions :
- De la responsabilité civile délictuelle
- Des articles relatifs sur ententes illicites et abus de position
- Relative aux pratiques discriminatoires
- Relative à la rupture abusive des relations commerciales
Le refus de vente est puni d’une amende de 100.000 F au plus.
Discrimination raciale ou refus de servir une personne paraplégique…est punie.
La victime doit avoir subi un préjudice. Lien de causalité entre la faute et le préjudice est nécessaire/
Protection de la location des fonds de commerce : législation des baux commerciaux
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